domingo, 14 de julio de 2013

Trabaja de ventas de casas

Así es un empleo de ventas de casas para una constructora

Acudí a una empresa que solicitaba vendedores de casas (con experiencia en ventas en cualquier ramo y carrera técnica administrativa), no pedían muchos requisitos, solo estos.

Lleve solicitud de empleo a la oficina ubicada en el centro de esta ciudad, pero me dijeron que mejor la llevara a donde estaba la oficina matriz a un lado de las casas que estaban en venta. Y acudí al lugar.

Las casas en venta eran todo un fraccionamiento de quizás unas 400 casas, todas idénticas como suelen construirse en la actualidad, se trataba de casas económicas de las que se venden por infonavit, o incluso por pago en efectivo.

La constructora tenia las casas terminadas y una oficina de ventas pequeña de 3 cuartos y 1 baño con la puerta y las ventanas abiertas totalmente, y un hermoso jardín verde afuera.

Al llegar una secretaria me recibió y leyó mi solicitud, me entrevisto un poco en su escritorio modesto en el cual tenia al menos 1 computadora, ella una señora casi de la tercera edad pero muy capaz me dijo que esperara a la jefa de ventas pues había salido a comer, y espere en la pequeña sala-recibidor de la misma oficina.

Después de casi 1 hora de espera llego la jefa acompañada de 2 o 3 mujeres elegantes jóvenes, estas se quedaron en la sala-recibidor y yo pase al escritorio anterior con la jefa principal. Para esto la primera entrevista que tuve al principio  con la secretaria me había dado mucha información sobre lo que hacían.

En la entrevista con la jefa- una mujer morena de unos 30 o 40 años-, no hubo problema alguno, parecía que el empleo era mio.
¿Tienes experiencia en ventas?
-Si, de celulares, 1 año.
¿Tienes conocimientos administrativos o carrera?
-Si, todo eso.
¿Tienes ya conocimiento de esta ciudad pues veo que no eres de aquí?
-Si, tengo 3 años en esta ciudad.
¿Vives cerca de aquí?
-Si, a 10 minutos en camión y solo tomaría uno.

¿Que conocimientos tienes sobre bienes raíces?
-Algo, tengo revistas de eso, de Century21, Realtors de casas de USA, me encanta ver de eso de grandes y hermosas casas.
(También le explique que hacia 4 años vendimos la casa allá en Tampico para venirnos a esta otra ciudad y comprar otra aquí, pues alcanzaría para una mas grande pues aquí en esta región del país las casas son mucho mas baratas -aun nuevas-, y supe mucho de esa venta, la publicidad que usamos, valuación, transacción, y todo lo de una venta de una casa).

¿Que tan sociable eres?
No mucho, conozco muy poca gente aquí, pero en los otros trabajos que he tenido en algunos dependiendo la empresa a veces he sido muy sociable.

Pues esta todo muy bien –dijo la jefa en la entrevista.

El empleo esta así:
Primero tendrás una temporada algo así como 1 mes de capacitación, acompañando a alguna que otra vendedora en todo lo que acontece a su venta. Desde que va con el cliente prospecto a ver las casas, desde explicarle como esta la compra de la misma, hasta cuando se cierra la venta con los trámites necesarios o documentos.  También tendrás clase aquí mismo en el simulador de computadora, para que aprendas más rápido.
Tenemos no solo esta oficina, también esta otra en otro fraccionamiento de casas al otro lado de la ciudad, y de vez en cuando tendrás que ir a la otra oficina, pues los  vendedores no pueden estar en un solo lugar, tenemos que estarlos moviendo, a veces estarás en algún modulo en algún centro comercial dando folletos y atrayendo clientes.
Deberás usar mucho el teléfono de la oficina y el directorio para hablar a números de personas para promocionar, eso es lo que se hace en los ratos libres, además de practicar en simulador.
Aquí se les da un incentivo por no solo ventas hechas sino también por clientes prospectos-posibles compradores indecisos-, así deberás tener tus 3 listas de estos tipos de clientes, en el cuaderno oficial de la oficina, pues si tu vieras que una vendedora cierra una venta y ese cliente tu lo recibiste de entrada la primera vez que vino, es para ti también algo de esa comisión.
Las comisiones como ya sabes son de 10 mil pesos cada una o así dependiendo de la casa, las casas son desde 400 mil pesos hasta 600 mil por eso se les da tanto de comisión a cada vendedor.
Hay quienes venden varias casas al mes por eso este negocio es muy atractivo.

No es difícil, solo tienes que saber que decirle al cliente desde la primera entrevista, mostrarle 2 o 3 tipos de casas de las que se vendan aquí, pues tenemos casas muestra totalmente equipadas y amuebladas.   Después de eso o si inmediatamente en la primera entrevista el cliente dice -SI ACEPTO, LA COMPRO-, deberás verificar su información o llamarle posteriormente para que traiga sus documentos y si es de crédito de infonavit también checar eso, y checar su historial de crédito por si pedirá un préstamo al banco pues debes saber darle facilidades de pago como en lo del enganche por ejemplo, así algunos casos varían un poco.
Aun si la venta solo llegase hasta aquí, y no se concreta por x razones, aun así tendrás una pequeña comisión por haber conseguido a un posible cliente.
Si la venta se concreta, lo demás es facilísimo y más aun con la práctica, el llenado de documentos, el contrato, y la entrega de las escrituras, te sorprenderías realmente de lo fácil que es.
Aquí no hay suelo base, tu debes de tener dinero para tus gastos, para trasladarte a los centros comerciales y para venir hasta acá, aquí hasta que no obtengas una comisión no obtendrás dinero, y debes tener en cuenta eso.

Terminado esto lo que dijo después no fue tan alentador:
El problema ahorita es que nos quedan pocas casas de ventas, pues ya todas se vendieron, de momento esperamos conseguir 2 o 3 vendedores más y estamos como tu sabes en tiempo de reunir solicitudes y entrevistados, seguiremos checando tu solicitud de todos modos, nosotros te llamamos en la semana.


Esto es real, es un caso muy personal de como funciona el negocio o el ser empleado de constructoras, no todas funcionan así, quizá habrá algunas que si den sueldo base, pero esto es en promedio lo que sucede.



viernes, 5 de julio de 2013

COMPRA DE BIENES RAÍCES

¿Como valúo mi propiedad?


Primero, debes saber cuál es la extensión del terreno en que está ubicada la vivienda, así como el valor comercial por metro cuadrado que hay en esa zona. La antigüedad de la construcción, así como la calidad del material utilizado y el estado de los acabados (tipo de piso, grosor de vidrios, herrería, carpintería, cerrajería, cocina integral, etcétera), el uso de suelo así como la extensión del área construida son factores importantes para determinar su valor actual.

El valor del terreno se determina multiplicando el número de metros por valor unitario comercial. A esta cantidad agrégale la multiplicación del área construida por su valor comercial (en la Ciudad de México para una vivienda de 230 m² el valor unitario es de $5,499). Esto te dará un valor muy aproximado de lo que puedes esperar por la venta de tu casa o departamento (en este ultimo caso no aplica la primera multiplicación). 




Por otra parte, en toda compraventa de bienes Raíces se exige un avalúo institucional; es decir, el emitido por una institución bancaria que cuente con este servicio. Este documento respaldara el importe de la transacción ante las leyes. El trámite tiene un costo que oscila entre el 0.25% y el 0.35% del valor total del inmueble.




Estar en una zona con exclusividad y privacidad,
 aumenta el valor de tu casa

Entre los factores que determinan la plusvalía se encuentran:

1.       Ubicación. Estar en buena zona en donde se tenga exclusividad y privacidad.
2.       Área y precio.
3.       Seguridad.
4.       Acabados y calidad de la construcción. Tipo de piso, grosor de cristales, instalaciones hidráulicas, eléctricas, herrería, carpintería, cerrajería, cocina integral.
5.       Amenidades o entorno. Son básicamente conjuntos departamentales cerrados que incluyen extensión de la vivienda y servicios como jardines, albercas, áreas deportivas, salones de usos múltiples y de entretenimiento, vigilancia, circuitos cerrados, etcétera.
6.       Distribución. La funcionalidad con que fueron distribuidos los espacios. Por ejemplo, amplitud de habitaciones y áreas comunes, entre otros.
7.       Accesibilidad. Que cuente con diversas vías de acceso y comunicación.
8.       Servicios. Transporte, educación, salud, centros comerciales y recreativos, etcétera.
9.       Uso de suelo. Si puede o no ser utilizado para instalar un negocio u oficina. O bien, facilidad para cambiar este régimen. Este factor puede subir o bajar la plusvalía. Un caso muy claro es el de Santa Fe, que pasó de ser un tiradero de basura a una importante zona habitacional, comercial, de oficinas y centros universitarios.
10.   Factor sísmico. Es algo que se analiza en el Distrito Federal principalmente, aunque también en otras ciudades. Hay colonias que están registradas como de alto grado de sismicidad, como la colonia Roma y la Campestre Churubusco. Lógicamente esto aplica en detrimento de la plusvalía de los inmuebles asentados ahí.
11.   Elementos climáticos. Si la vivienda se encuentra ubicada en una zona húmeda, los materiales de construcción e instalaciones hidráulicas y eléctricas, entre otras, deben ser las adecuadas para resistir el desgaste natural al que se verá sometida.



SI ERES VENDEDOR:
·         Documentación personal: acta de nacimiento, acta de matrimonio, identificación oficial.
·         Escrituras
·         Boletas prediales y de agua de los últimos cinco años, así como de pago al corriente de mantenimiento, en caso de ser condominio.
·         Para exentar el pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR) deben presentarse comprobantes de domicilio como recibos de teléfono, agua, luz, estados de cuenta bancarios, entre otros, que comprueben que el propietario ha vivido ahí. No obstante, algunos notarios siguen solicitando comprobar la habitación por un periodo mínimo que va de seis meses a dos años. En el caso de terrenos, oficinas, locales comerciales y naves industriales, no hay régimen de exención del pago de ISR.
·         Comisión del corredor de bienes raíces.
·         Costo de escritura de cancelación.
·         Libertad de gravamen
·         Estado de cuenta de la hipoteca, en caso de estar todavía pagando un financiamiento hipotecario.
·         Valuación de la vivienda.


SI ERES COMPRADOR
·         Verifica toda la documentación anterior y presentar la misma documentación personal que el vendedor.
·         Enganche: aproximadamente 35% del valor del inmueble, aunque varia de acuerdo con el acreedor y tipo de crédito solicitado.
·         Valuación del inmueble.
·         Investigación del crédito: hábitos de pago e historial crediticio.
·         Gastos de administración.
·         Pólizas de seguro contra riesgos, hipotecario e intereses.
·         Confirmación legal de documentos como titulo de propiedad, escrituras y libertad de gravamen.
·         Verificación y certificación de condiciones de la propiedad de acuerdo con el plano.





¿CASA O TERRENO?
Las entidades financieras que otorgan préstamos hipotecarios también atienden solicitudes para que construyas tu vivienda (si ya cuentas con el terreno) a tu gusto y satisfacción.
Comprar un terreno implica una inversión más elevada y la restricción para adquirir en la zona de nuestro interés. Por ejemplo, en el Distrito Federal cada vez es menor la disponibilidad y hay que optar por considerar los municipios conurbados del Estado de México y en zonas muy exclusivas.






 A nivel nacional, los estados cuyo costo indirecto de edificación de vivienda es mas alto, de acuerdo con información proporcionada por la Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (Conafovi), son Morelos, Tlaxcala, Guerrero, Hidalgo, Baja California Sur, Jalisco, Aguascalientes, Baja California Norte, Oaxaca y Veracruz.
Los costos indirectos comprenden los siguientes rubros: licencias y permisos; impuestos y derechos; gastos de gestión y administración; gastos financieros y gastos de comercialización y ventas. Estos costos se calculan con base en el costo por metro cuadrado de terreno de edificación y de urbanización.
En estos estados los costos indirectos para edificación de la vivienda van de 5% a casi el 9% del total de la misma. Los estados con menor costo son Campeche y Querétaro, con 2.7% y 2.9% respectivamente. La ley busca homologar estos gastos a 4% en todas las entidades del país.

Sumando los costos y trámites para hacerse de un inmueble residencial desde el momento de comprar el terreno, tenemos:
-Impuesto sobre adquisición de inmuebles
-Inscripción en el Registro Publico de la Propiedad
-Avalúo del inmueble
-Impuesto predial
-Honorarios notariales
-Licencia de urbanización o fraccionamiento
-Licencia de uso de suelo
-Deslinde de terreno (medición de terreno)
-Supervisión de obras
-Derechos de conexión de energía eléctrica
-Derechos de conexión de agua potable, alcantarillado y drenaje.
-Edificación
-Alineamiento
-Numero oficial
-Licencia de construcción
-Derechos de conexión de agua potable (toma domiciliaria)
-Adquisición y titulación de la vivienda
-Certificado de libertad de gravámenes
-Inscripción de la compraventa y crédito hipotecario en el registro publico de la propiedad
-Certificado de propiedad


Fuente de esta entrada
Información Obtenida del año 2003 La Guía de Tu economía  -EL INVERSIONISTA





martes, 15 de marzo de 2011

Casas que venden los bancos

Tu puedes comprar casa con descuento, de las que las empresas hipotecarias recuperaron de quienes dejaron de pagar sus créditos.
Es probable que el precio de esas viviendas sea 20% menor al que tendría en el mercado, según cálculos de Gonzalo Garcia, director general de la Asociación Mexicana de Entidades Financieras  Especializadas (AMFE), el organismo que agrupa a muchas de las hipotecarias de México y que acaba de lanzar un sitio de internet para ofrecer esos bienes adjudicados: www.bienesadjudicados.com.mx
Ahí puedes ver las propiedades con rebajas. Imagínate las oportunidades que hay, porque el año pasado el número de viviendas recuperadas por las hipotecarias aumento 24%. En valor, el aumento fue de 30%, para llegar a 6785 millones de pesos.

martes, 25 de enero de 2011

Fotografías de construcción de una casa.

Desde antes de empezar a construir las casas en serie, y claro –enfocándonos en solo una de estas- este tipo de casa es en hileras de muchas otras unidas, sin pasillos a los lados, sin patios a los lados ni bardas en estos, solo una casa y pegadas una con otra, solo algo de terreno o patio atrás y delante de cada una de estas, para la supuesta cochera que no sería construida en ninguna casa, y la parte de atrás con patio para lavado y tendido de ropa, y bardas separando este patio trasero de los demás, pero es la única barda existente o definida en la misma construcción de dichas casas. Por razones de seguridad no se dirá de que estado son de México, ni de qué ciudad tampoco, solo que es un estilo moderno de los últimos 2 años.
Las mangueras salidas de los extremos de las banquetas era lo primero que se lograba distinguir desde siempre, desde que solo eran terrenos arenosos con simples banquetas definidas y sus mangueras de tono anaranjado lo cual las define como de electrificado subterráneo, y también definidos los lotes de terrenos.
Enseguida se empezó a construir, pero antes, unas aplanadoras comenzaron a compactar el suelo arenoso o terroso, cerca de 1 o 2 días para el efecto compactado que llevarían a cabo las maquinas.
El paso 1  sería entonces la definición de lotes, y aplanado de tierra.

Paso 2
Definición de líneas de cal.
Se delimitaron los cuartos o aspecto de la cimentación en el suelo, con medidas preestablecidas, y para posteriormente agrandarlas con las zanjas alrededor.


Las zanjas para cimientos
Paso 3
Las zanjas se hicieron con recurso humano a pico y pala. Debían hacerse con máquina, pero por alguna razón decidieron evitar el uso de estas.
El piso se hiso con puro cemento a través de colados con carretillas traídas por hombres, al estilo antiguo, también sin usar maquinas.

Zanjas, respiraderos, y drenaje

Paso 4
Hicieron los hoyos y zanjas, la profundidad de estas como de unos 40 a 60 centímetros, quizá un poco más pues no se logró observar muy de cerca. Y de igual manera a pico y pala,
Posteriormente llenarían las zanjas con varilla acostada, esto es la cimentación de las futuras paredes.
Aquí pueden verse también que casi al mismo tiempo pusieron tubos como especies de respiraderos de color blanco, y metieron los ductos en la tierra lo que será el drenaje, esos tubos se veía que al estar metidos en la zanja tenían forma de T.

Base de acero reforzando el colado

Paso 5
Para reforzar lo que posteriormente seria el cemento que iban a colar para posicionarlo en la tierra, se notó que usaron unas estructuras color rojo, con forma de cuadro, era un simple marco que parecía tenía mucho peso y parecería al principio que lo dejarían ahí, pero no, era solamente un molde especial para sostener el cemento al ponerse en el piso.

El piso y su malla de varilla

Paso 6
Aquí puede notarse como se colocó una manta negra para tapar el cemento colado, el cual ya tenía la malla de varilla puesta en todo el piso, se puso esta capa de plástico para que permaneciera lo más húmedo posible y no se secara para el día siguiente, así al siguiente día se pondría la otra parte del piso o colado de cemento.